No Brasil inexistem legislações sobre a qualidade do leite bubalino. O objetivo do estudo foi identificar áreas que devem ser priorizadas em um programa de melhoria de qualidade do leite bubalino através da relação da análise do leite e das características das propriedades. Durante dois anos consecutivos, 2018 e 2019, amostras mensais de leite do tanque foram obtidas de 21 propriedades da região de Sarapuí, SP. Os produtores participantes responderam questionários para caracterização de aspectos da propriedade e de manejos adotados nos sistemas de produção. As propriedades estudadas possuíam áreas de terra entre sítios e chácara, e rebanhos pequenos, além da renda da bubalinocultura de leite ser fundamental para as famílias produtoras. Os parâmetros do leite foram avaliados quanto aos teores de gordura, proteína, extrato seco desengordurado (ESD), lactose e nitrogênio uréico do leite (NUL), além da contagem padrão em placas (CPP), contagem de células somáticas (CCS). O volume de leite produzido foi mensurado e a estimativa de rendimento de queijo muçarela foi calculada. Devido à ausência de uma legislação nacional para a classificação da qualidade do leite de búfalas, os critérios de qualidade utilizados foram baseados em uma resolução estadual e em um regulamento internacional. As amostras coletadas durante os dois anos de execução do projeto foram separadas em dois grupos, o Grupo Total (GT) com todas as amostras entregues, sem considerar critérios de qualidade, e o grupo Grupo que Atende (GA), considerou apenas as amostras que atenderam a todos os critérios de qualidade estabelecidos pelas legislações vigentes. Análises de comparação de médias pelo teste t-Student (0,05) foram utilizadas para comparar as diferenças entre os parâmetros de qualidade das amostras dos dois grupos. Foi possível identificar que 70% do volume monitorado atenderam a todos os critérios de qualidade. A CPP do grupo GA apresentou redução de 982 x 10³ UFC/mL em sua média, quando comparado à média do grupo GT. Essa análise mostrou que o critério que apresentou maior variação entre os grupos foi a CPP. Na sequência, foi realizada uma nova classificação dividindo as propriedades de búfalas leiteiras de acordo com o desempenho da CPP (Grupo Desempenho Satisfatório e Insatisfatório - DS e DI) e as médias foram comparadas entre os grupos e entre os anos de 2018 e 2019. No primeiro ano (2018) os grupos DS e DI tiveram médias iguais para CPP(P>0,05). O Grupo DI teve um aumento significativo na CPP média do primeiro para o segundo ano. Notas de 0 a 100 foram atribuídas às propriedades desses dois grupos (DS e DI) para os tópicos de meio ambiente, higiene e manutenção, instalações, manejo, além da nota geral e, novamente, foram comparadas as médias dos dois grupos. Os temas de maior impacto no desempenho da CPP das propriedades foram ambiente, higiene e instalações (P<0,05), indicando a necessidade de atenção e ações eficientes. O desenvolvimento deste estudo permitiu diagnosticar a importância da utilização de critérios de qualidade para a aquisição do leite pelas indústrias, além de ajudar a compreensão das áreas prioritárias para a efetividade da assistência técnica em programas de melhoria da qualidade do leite.